L’application du loyer de référence dans les zones dites tendues est l’une des mesures phares de la loi Alur. Pour mieux comprendre cette notion, voici quelques explications.

Calcul du loyer de référence

Le loyer de référence est égal au loyer médian déterminé en fonction des loyers constatés par l’observatoire local des loyers.Le loyer de référence est déterminé tous les ans par le préfet. Outre ce loyer, le préfet fixe également un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré de 30 % minimum. Comme indiqué, les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral selon les données collectées et analysées par l’observatoire local des loyers. Il sert de base à l'encadrement des loyers. Le loyer de référence est établi selon plusieurs critères comme le type de bien loué, sa situation géographique, le nombre de pièces présent et la date de construction.

Si un loyer payé par un locataire est supérieur à celui fixé par arrêté préfectoral, le locataire peut demander une révision à la baisse de son loyer auprès de la commission de conciliation des loyers. Cette demande doit être effectuée dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Tous les propriétaires doivent donc respecter les plafonds de loyer au risque d’être sanctionné.

Le loyer de référence minoré et majoré

Les loyers de référence sont donc fixés chaque année par le préfet. Comme indiqué,  le loyer de référence minoré est d’au moins 30 % et le majoré est de 20 % maximum. Ce dernier concerne principalement les locations meublées ou nues et celles dédiées à une utilisation d’habitation principale ou mixte (usage d’habitation principale et professionnelle). Une fois le loyer de référence majoré fixé, celui-ci s’applique aux nouvelles locations. Pour les locations déjà en cours, il s’applique au moment du renouvellement du bail.

Un nouveau locataire dispose de 3 ans (dès la date de signature du bail) pour contester le loyer. Cette contestation doit se faire auprès de la commission de conciliation des loyers.

Quelques mots sur l’indice de référence des loyers

Cet indice constitue la base pour réviser les loyers des biens meublés et vides. Les bailleurs doivent donc se fixer à l’IRL pour déterminer le plafond des hausses annuelles des loyers. Pour calculer l’augmentation du loyer, le propriétaire doit se fier à trois éléments :

  • Le montant du loyer
  • Le nouvel indice de référence des loyers du trimestre de référence
  • L’IRL du même trimestre de l’année précédente

Pour déterminer le nouveau loyer à appliquer, il suffit ensuite de réaliser le calcul suivant : nouvel IRL du trimestre x le loyer en cours / l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Dès la date de la révision arrivée, le bailleur a un an pour la demander auprès de son locataire. La révision sera ensuite appliquée le jour de la demande. Passé le délai d’un an, il ne sera plus possible de réviser le loyer pour l’année écoulée.

En tant que propriétaire, faites donc attention à bien respecter le loyer de référence si votre logement à louer se situe en zone dite tendue.

Tout savoir sur le loyer de référence majoré

La loi entrée en vigueur le 23 novembre 2018 dite loi ELAN a mis en place une expérimentation pour encadrer les loyers dans les zones tendues. Une zone tendue est un territoire où il existe un déséquilibre entre le nombre de logements disponibles à la location et le nombre de personnes qui souhaitent devenir locataires d’un logement en vue d’en faire leur résidence principale.
La loi ELAN repose notamment sur le loyer de référence minoré et le loyer de référence majoré, qu’il ne faut pas confondre avec le complément de loyer. Mise en place, montant ou type de logements, voici tout ce qu’il faut savoir sur le loyer de référence majoré.

Loyer de référence majoré : dans quelles villes ?

Pour pouvoir appliquer le loyer de référence majoré, les propriétaires doivent mettre en location un bien immobilier situé dans l’une de ces villes :

  • Paris ;
  • Lille ;
  • Hellemmes ;
  • Lomme ;
  • Plaine commune ;
  • Lyon ;
  • Villeurbanne ;
  • Est Ensemble ;
  • Montpellier ;
  • Bordeaux.

Toutes ces villes participent à un dispositif expérimental d’encadrement des loyers dont les objectifs sont multiples, à savoir :

  • lutter contre les montants de loyers excessifs ;
  • limiter la hausse abusive du montant des loyers ;
  • préserver le pouvoir d’achat de la population française ;
  • favoriser l’accès au logement pour l’ensemble des citoyens.

Comment est déterminé le montant du loyer de référence majoré ?

Tout comme le loyer de référence minoré, le loyer de référence majoré est mis à jour chaque année par les préfets. Ainsi, à Paris, Bordeaux ou encore Lyon, le préfet de région révise chaque année les loyers de référence afin de s’assurer qu’ils restent en accord avec différents critères.

Voici quelques exemples des critères pris en compte pour réviser le loyer de référence majoré d’un logement :

  • la zone géographique où se trouve le logement loué ;
  • la catégorie du logement, à savoir une maison ou un appartement ;
  • le nombre de pièces du logement ;
  • l’époque de construction du logement ;
  • le type de location, à savoir un logement loué meublé ou un logement loué non meublé ;
  • etc.

Pour les propriétaires de biens en location, il est donc très important de surveiller cet indice afin de se conformer à la loi et afin d’optimiser leur investissement locatif notamment.

Le loyer de référence majoré pour quels types de logements ?

Nous l’avons vu, le loyer de référence majoré ne peut être appliqué que pour des logements situés dans quelques villes françaises. Mais il faut également savoir que certains logements ne sont pas soumis aux règles de l’encadrement des loyers. C’est notamment le cas :

  • des logements sociaux, HLM ;
  • des meublés de tourisme ;
  • des sous-locations ;
  • des logements soumis à la loi de 1948 ;
  • des logements conventionnés par l’Anah.

Quand appliquer le loyer de référence majoré ?

Le loyer de référence majoré ne peut pas être appliqué de façon arbitraire par les propriétaires d’un bien en location. En effet, son utilisation est encadrée et correspond à des règles strictes.

Signature d’un bail de location et application du loyer de référence majoré

Lors de la signature du bail de location, le loyer de base ne doit pas dépasser le loyer de référence majoré. Il faut savoir que le loyer de base correspond au montant du loyer hors complément de loyer et hors charges.

Dans le cas du complément de loyer, le propriétaire peut l’ajouter si le bien mis en location présente des caractéristiques particulières, qu’elles concernent aussi bien le confort proposé par le logement que sa localisation.

Le renouvellement de bail et le loyer de référence majoré

Lors du renouvellement du bail de location, le propriétaire a la possibilité d’appliquer le loyer de référence majoré si le montant du loyer était inférieur. Il convient tout de même de prendre en compte la performance énergétique des logements mentionnée sur le DPE.

En effet, le DPE peut interdire aux propriétaires d’augmenter le montant du loyer. C’est le cas pour les logements en classe énergétique F ou en classe énergétique G. Les logements qui peuvent donc augmenter le loyer selon le loyer de référence majoré sont les logements en :

  • classe énergétique A ;
  • classe énergétique B ;
  • classe énergétique C ;
  • classe énergétique D ;
  • classe énergétique E.

Dans le cas inverse, si lors du renouvellement du bail, le montant du loyer se trouve être supérieur au montant du loyer de référence majoré, le locataire du logement est également en droit de contacter le propriétaire. Il peut alors lui demander de baisser le montant du loyer afin de respecter la réglementation.

Le locataire peut-il contester l’application du loyer de référence majoré ?

Le propriétaire qui souhaite augmenter son loyer doit informer le locataire six mois au minimum avant la fin du bail de location. Cette information doit être communiquée au locataire grâce à une lettre recommandée avec accusé de réception, grâce à une notification remise en main propre contre récépissé ou encore par l’intermédiaire d’un acte de commissaire de justice. Mais le locataire peut contester l’augmentation du montant de son loyer.
Un locataire qui désire contester la réévaluation du montant de son loyer doit fournir à son propriétaire six références de loyer émanant de logements comparables au sien. Les références de loyer sont disponibles sur le site de l’observatoire des loyers. Ces logements doivent se trouver :

  • dans le même groupe d’immeubles que le logement loué ;
  • dans un autre groupe d’immeubles situé dans la même zone géographique que le logement loué et qui présente les mêmes caractéristiques.

Si le propriétaire n’apporte pas de réponse au locataire, ce dernier peut saisir la CDC, la Commission Départementale de Conciliation. En cas d’échec de l’intervention de la CDC, le locataire peut alors saisir le juge des contentieux.
En confiant la gestion locative de leur appartement ou de leur maison à une agence immobilière, les propriétaires font le choix de la sérénité et de la sécurité. Révision du loyer, gestion des demandes du locataire ou encore suivi de l’indice de référence des loyers, l’agence immobilière prend en charge la gestion globale de la location, tout en tenant régulièrement informés les propriétaires de l’ensemble des démarches entreprises.

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