L’application du loyer de référence dans les zones dites tendues est l’une des mesures phares de la loi Alur. Pour mieux comprendre cette notion, voici quelques explications.

Calcul du loyer de référence

Le loyer de référence est égal au loyer médian déterminé en fonction des loyers constatés par l’observatoire local des loyers.Le loyer de référence est déterminé tous les ans par le préfet. Outre ce loyer, le préfet fixe également un loyer de référence majoré de 20 % et un loyer de référence minoré de 30 % minimum. Comme indiqué, les loyers de référence sont fixés par arrêté préfectoral selon les données collectées et analysées par l’observatoire local des loyers. Il sert de base à l'encadrement des loyers. Le loyer de référence est établi selon plusieurs critères comme le type de bien loué, sa situation géographique, le nombre de pièces présent et la date de construction.

Si un loyer payé par un locataire est supérieur à celui fixé par arrêté préfectoral, le locataire peut demander une révision à la baisse de son loyer auprès de la commission de conciliation des loyers. Cette demande doit être effectuée dans les 3 mois suivant la signature du bail.

Tous les propriétaires doivent donc respecter les plafonds de loyer au risque d’être sanctionné.

Le loyer de référence minoré et majoré

Les loyers de référence sont donc fixés chaque année par le préfet. Comme indiqué,  le loyer de référence minoré est d’au moins 30 % et le majoré est de 20 % maximum. Ce dernier concerne principalement les locations meublées ou nues et celles dédiées à une utilisation d’habitation principale ou mixte (usage d’habitation principale et professionnelle). Une fois le loyer de référence majoré fixé, celui-ci s’applique aux nouvelles locations. Pour les locations déjà en cours, il s’applique au moment du renouvellement du bail.

Un nouveau locataire dispose de 3 ans (dès la date de signature du bail) pour contester le loyer. Cette contestation doit se faire auprès de la commission de conciliation des loyers.

Quelques mots sur l’indice de référence des loyers

Cet indice constitue la base pour réviser les loyers des biens meublés et vides. Les bailleurs doivent donc se fixer à l’IRL pour déterminer le plafond des hausses annuelles des loyers. Pour calculer l’augmentation du loyer, le propriétaire doit se fier à trois éléments :

  • Le montant du loyer
  • Le nouvel indice de référence des loyers du trimestre de référence
  • L’IRL du même trimestre de l’année précédente

Pour déterminer le nouveau loyer à appliquer, il suffit ensuite de réaliser le calcul suivant : nouvel IRL du trimestre x le loyer en cours / l’IRL du même trimestre de l’année précédente.
Dès la date de la révision arrivée, le bailleur a un an pour la demander auprès de son locataire. La révision sera ensuite appliquée le jour de la demande. Passé le délai d’un an, il ne sera plus possible de réviser le loyer pour l’année écoulée.

En tant que propriétaire, faites donc attention à bien respecter le loyer de référence si votre logement à louer se situe en zone dite tendue.

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