Tous les ans, la déclaration fiscale des revenus locatifs doit être faite. Les revenus, issus de la location, s’ajoutent  aux autres (salaire…) afin de constituer un revenu global qui sera ensuite soumis à l’impôt sur le revenu. Pour vous aider à y voir plus clair, voici comment déclarer vos revenus locatifs.

Déclaration des revenus locatifs : comment la réaliser ?

Il est important de bien faire la différence entre les deux types de location suivants : les revenus issus d’une location meublée imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et ceux issus d’une location vide imposés dans les revenus fonciers.

Déclarer les revenus d’une location meublée

Si vous êtes propriétaire d’une location meublée, vous devez indiquer vos recettes dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux de votre déclaration de revenus. Ici, deux situations se présentent à vous :

1. Pour les revenus ne dépassant pas 23 000 euros par an et n’excédant pas les autres revenus, le « statut » appliqué est celui de bailleur non professionnel. Si vous êtes dans cette situation, vous appartenez au régime micro-BIC et un abattement de 50 % est automatiquement généré sur vos revenus immobiliers.

Les revenus concernés :

Pour être considéré comme loueur non professionnel, vous devez respecter au moins ces conditions :

  • Aucun membre du foyer fiscal ne doit être inscrit en tant que loueur professionnel au RCS (Registre des Commerces et des Sociétés).
  • Les recettes engendrées par cette activité ne doivent pas être supérieures à 23 000 euros par an (pour l’ensemble des membres du foyer).

Ces recettes ne doivent pas dépasser la somme totale des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

2. Si vos revenus dépassent 23 000 euros ou s’ils sont supérieurs à vos autres revenus, vous êtes considéré comme un bailleur professionnel. Ici, vous bénéficiez aussi du régime micro-BIC et un abattement de 50 % peut vous être accordé si vos revenus immobiliers sont inférieurs à 70 000 euros par an. Si ces conditions ne sont pas respectées, vous êtes soumis au régime réel et l’abattement de 50 % n’est pas appliqué. En revanche, vous pouvez déduire le montant de vos charges (frais de copropriété, travaux…).

Quelle que soit la catégorie à laquelle vous appartenez, une location meublée vous oblige à détenir un numéro SIRET. Vous êtes également redevable de la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) dont le montant est fixé par les collectivités territoriales.

→ Si vous louez un bien meublé à des personnes y séjournant sur une courte durée et n’y élisant pas domicile, des cotisations sociales sont à régler si vos recettes dépassent 23 000 euros par an.

La déclaration

Si vous relevez du régime micro-BIC, vous devez indiquer vos recettes (montant brut) dans votre déclaration de revenus.

Déclarer les revenus d’une location non meublée

Vous proposez un bien non meublé en location ? Less loyers que vous percevez doivent être déclarés dans vos revenus, qui sont soumis à l’impôt sur le revenu. Selon leur montant, les règles diffèrent :

1. Si les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15 000 euros, vous profitez du régime micro-foncier (hormis pour les biens appartenant à la catégorie « monument historique » ou pour ceux bénéficiant d’un autre régime de déduction). Avec le régime micro-foncier, un abattement de 30 % sur les revenus bruts est automatiquement appliqué.

Cet abattement ne doit pas être appliqué par vous-même dans votre déclaration ; il doit être mis en place par l’administration fiscale.

2. Si les revenus locatifs excèdent 15 000 euros par an, vous n’êtes pas soumis au régime micro-foncier, mais au régime réel. Ici, l’abattement de 30 % n’est pas appliqué, mais la somme exacte de vos charges peuvent être déduites de vos revenus fonciers.

 

Les charges déductibles doivent être admises par l’administration fiscale. Elles doivent donc :

  • Etre justifiées
  • Se rapporter à des biens dont les revenus sont imposables dans les revenus fonciers
  • Etre réglées durant l’année d’imposition
  • Etre supportables par le propriétaire

 

Et pour les locations saisonnières : qu’en est-il ?

Si vous avez en location un meublé tourisme ou une chambre d’hôtes et si vos revenus ne dépassent pas 170 000 euros par an, le régime micro-bic peut s’appliquer. En revanche, si c’est la première ou la deuxième année que vous n’excédez pas ce plafond, vous pouvez profiter de ce régime une année supplémentaire.

Si vous le souhaitez, vous pouvez choisir volontairement le régime de bénéfice réel. Là aussi, vos revenus ne doivent pas dépasser 170 000 euros par an.
Pour les locations données en meublé tourisme ou chambre d’hôtes et dont les recettes annuelles excèdent 170 000 euros, c’est le régime bénéfice réel qui s’applique. Vous devez donc déterminer le revenu net imposable, puis en déduire les frais et charges.

Peut-on choisir son régime d’imposition ?

Quel que soit le type de location que vous proposez (meublée ou non), vous pouvez choisir d’être imposé au réel plutôt qu’au régime micro-bic. Cependant, vous ne pouvez pas changer du réel au régime micro-bic, sauf si vous percevez moins de loyers.

Déficit foncier : comment ça fonctionne ?

Les propriétaires soumis au régime réel et effectuant de gros travaux dans leur bien immobilier peuvent avoir des charges supérieures aux recettes. En d’autres termes, les intérêts des emprunts, les coûts des travaux et autres peuvent dépasser le montant des loyers perçus. Dans ce cas, vous êtes en déficit foncier. Ce déficit est à indiquer dans votre déclaration de revenus. Ceci vous permettra de diminuer vos impôts grâce à la baisse de vos revenus annuels. 

Notez cependant que le déficit foncier a une limite annuelle : vous pouvez déclarer 10 700 euros par an maximum. Si le déficit foncier est supérieur à cette somme, le surplus peut être reporté pendant 10 ans, toujours dans le respect des limites appliquées.

Quel que soit le type de location que vous proposez, il est essentiel de prendre le temps de se renseigner sur les déclarations d’impôts. En effet, il est important de bien remplir sa déclaration pour éviter toute déconvenue d’ordre fiscale.

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