Estimation du loyer

Pour votre future rentabilité locative lors de la mise en location, bien estimer le loyer de votre logement est essentiel. En effet, un montant trop bas peut être négatif pour votre opération financière alors qu’un loyer trop élevé peut être source de vacance locative. L’estimation du loyer doit donc être réfléchie. Pour vous aider à estimer le montant de votre loyer, voici quelques conseils.

Après l’étude locative, place aux caractéristiques de votre logement. En effet, le loyer appliqué devra être en accord avec l’état de votre bien et son type (meublé ou non-meublé). En fonction du confort offert par le logement et de son état, le montant du loyer pourra également être revu à la hausse ou à la baisse par rapport au prix du mètre carré appliqué sur le marché.

Les règles pour estimer le montant de son loyer

Depuis 2015, certaines zones sont soumises à un encadrement de loyers. Cet encadrement est essentiel pour appliquer un loyer ne dépassant pas un montant maximal.

Des plafonds de loyers ont également été mis en place. Les dispositifs entrés en vigueur permettent aux propriétaires de bénéficier d’avantages fiscaux contre l’engagement de louer le bien vide, en tant que résidence principale, sur une certaine durée et en respectant les plafonds de loyers appliqués.

En fonction de l’inflation et tous les ans, les propriétaires peuvent réviser le loyer à la date d’anniversaire du bail ou à une date mise en lumière dans le bail locatif. Attention ! Cette révision est possible seulement si le bail contient une clause de révision. Pour calculer cette révision, le propriétaire doit prendre en compte l’indice de référence des loyers. Le calcul sera ensuite le suivant : montant du loyer appliqué précédemment X (l’indice de référence des loyers du trimestre de révision / l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année dernière).

Pour connaître les indices de révision des loyers, vous pouvez utiliser internet.

Autre point important : depuis la mise en application de la loi Alur, le nouveau bail doit mentionner le montant de l’ancien loyer (en cas de changement de locataire).
L’estimation du loyer de votre logement ne doit pas être prise à la légère. Cette estimation demande du temps et  la prise en compte de certains critères. En premier, prenez le temps d’analyser le marché de la location dans votre région, puis renseignez-vous avant de déterminer le montant du loyer à appliquer. Concernant la révision du loyer,  celle-ci est encadrée. Certains éléments doivent donc être pris en compte avant toute révision.

Pourquoi est-il important de bien calculer son estimation de loyer ?

Ni trop cher ni pas assez cher, estimer le montant du loyer de son logement n’est pas chose aisée pour les propriétaires. Pourtant, il s’agit d’une étape déterminante. En effet, il est important et indispensable de bien calculer son estimation de loyer pour deux raisons principales qui concernent la rentabilité de l’investissement locatif.

Premièrement, le montant du loyer joue un rôle dans l’attractivité d’un bien. Ainsi, qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou d’un appartement situé ou non dans une copropriété, un bien dont le loyer est surestimé est difficilement louable. Sa mise en location peut devenir problématique. La vacance locative peut entraîner des conséquences réelles pour le remboursement d’un prêt bancaire dans le cadre de la loi Pinel par exemple.
Deuxièmement, un montant de loyer trop bas peut dégrader la rentabilité de l’opération immobilière. En effet, dans le cas d’un investissement locatif, le prix du loyer détermine, entre autres, le rendement. Ce rendement est obtenu à partir de l’analyse :

• du loyer ;
• du prix d’acquisition du bien ;
• des dépenses, comme les travaux d’entretien du bien immobilier ;
• des recettes, comme les intérêts déductibles.

Lorsque l’on est propriétaire, bien calculer le prix du loyer de son logement n’est pas une option, mais bien une obligation. Mais comment procéder ? Quels conseils suivre pour ne pas faire d’erreur ?

Comment réaliser son estimation de loyer ?

Pour réaliser son estimation de loyer, il convient de procéder méthodiquement. En effet, en se posant les bonnes questions au bon moment, il est tout à fait possible de fixer le bon prix pour le loyer de sa location. Découvrez tous nos conseils.

Comment se situe mon logement par rapport au marché locatif local ?
Le marché locatif local est le premier élément à prendre en compte. Ainsi, les prix des locations ne sont pas les mêmes :

• en ville ou à la campagne ;
• dans une résidence sécurisée ou dans une zone mal fréquentée ;
• dans une ville dite étudiante ou dans une ville où résident de nombreux retraités ;
• en plein cœur d’une métropole ou dans sa proche banlieue ;
• proche d’une zone commerciale, d’une zone industrielle ou d’un quartier pavillonnaire ;
• etc.

Prendre en compte le marché locatif local implique également de se renseigner sur les commodités offertes par le quartier. Le bien est-il situé à côté de transports en commun, d’écoles ou de commerces de proximité ? De nouvelles constructions ont-elles vu le jour récemment ou des travaux de grande ampleur sont-ils prévus ? Si le bien est situé dans une copropriété, est-elle bien entretenue et offre-t-elle des services de qualité aux résidents ?
Enfin, il convient de se renseigner sur le prix au mètre carré appliqué localement afin de fixer un prix adapté.

Quel est l’état du bien que je souhaite mettre en location ?

L’état d’une maison ou d’un appartement est un autre point déterminant à prendre en compte pour estimer le prix du loyer. Tout doit être pris en compte lors de cette étape, comme la qualité :

• de la façade ;
• de la toiture ;
• de l’isolation ;
• du système de chauffage ;
• des revêtements de sol et de mur ;
• etc.

Le DPE, ou Diagnostic de Performance Énergétique, est un autre élément qui fournit des informations sur l’état du logement. Déperdition de chaleur, qualité de vie en hiver et en été ou qualité des boiseries et des huisseries, le DPE détermine la performance énergétique et climatique du logement. D’ailleurs, la location d’un bien immobilier est conditionnée par le DPE, puisque, selon la classe du logement, les augmentations de loyer ne sont par exemple pas réalisables.

Quels sont les points forts et les points négatifs du logement ?

Les atouts et les inconvénients d’un logement destiné à la location permettent de réaliser une estimation de loyer au plus juste. Pour définir ces caractéristiques, il convient de prendre en compte :

• la surface des pièces ;
• le nombre de chambres et leur superficie ;
• la présence d’un extérieur et sa surface ;
• la présence d’un garage ;
• le niveau du logement dans un immeuble ;
• l’orientation et l’exposition du bien ;
• la vue offerte par le bien immobilier ;
• le montant des charges ;
• etc.

Les caractéristiques de la maison ou de l’appartement deviennent des critères lorsqu’il s’agit de fixer le prix d’un loyer dans une ville. Une Agence immobilière implantée localement est le partenaire idéal pour réaliser une estimation de loyer pertinente et efficace.

Quelle évolution possible pour le montant de son loyer ?

Une fois que le montant du loyer est fixé, il n’est pas définitif. En effet, les propriétaires ont la possibilité de faire évoluer le montant du loyer. Ils doivent cependant respecter plusieurs règles.

Pour commencer, il faut aborder la loi Alur du 27 mars 2014 qui met en place le plafonnement et l’encadrement des loyers. Tous les logements situés dans une zone tendue sont concernés. En France, 28 zones tendues ont été déterminées sur l’ensemble du territoire, comme Paris, Cannes ou encore Marseille. La loi Alur prévoit que les loyers proposés aux locataires doivent être fixés selon un loyer médian de référence.
Ensuite, il faut savoir qu’un propriétaire peut réviser le montant du loyer proposé à son locataire seulement si le bail contient une clause de révision. Dans le cas contraire, le montant du loyer doit rester identique jusqu’à la fin du bail. Pour réviser le prix d’un loyer, il faut retenir trois éléments, à savoir :

• elle ne peut intervenir qu’une seule fois par an ;
• elle doit être réalisée à la date indiquée dans le bail ;
• elle doit suivre l’évolution annuelle de l’Indice de Référence des Loyers, ou IRL.

Cadre de vie, caractéristiques et qualité des prestations du logement, législation ou encore rendement, l’estimation de loyer doit prendre en compte de très nombreux éléments. Faire appel à une agence immobilière permet aux propriétaires de n’oublier aucun de ces éléments et de se conformer aux dernières lois en vigueur en matière d’estimation de loyer.