En louant votre bien, vous vous exposez à certains risques comme les défauts de paiement et la dégradation de votre logement par le locataire. Avec l’assurance loyers impayés, les propriétaires peuvent se protéger contre ces éventuelles déconvenues et d’autres. En revanche, tout le monde n’est pas éligible à cette assurance. Pour mieux y voir clair, voici le fonctionnement, les garanties et les conditions d’éligibilité de l’assurance loyers impayés.

La défaillance du locataire est un événement qui est susceptible de survenir, même lorsque celui-ci a été soigneusement sélectionné. Cette défaillance peut fragiliser le bailleur, surtout si celui-ci a des obligations envers des tiers (remboursement prêt immobilier, complément de retraite, versement de pension…).

Car même si nous sommes toujours attachés à une sélection rigoureuse de vos locataires, l’imprévisible, tels que la perte d’emploi, un divorce, un problème de santé, reste possible. En effet, que vos loyers constituent tout ou partie de votre revenu, ou qu'ils participent au remboursement d'un prêt, leur non-paiement pendant plusieurs mois peut vous mettre en situation délicate. Se protéger contre ses risques est une bonne raison de souscrire une assurance loyers impayés.

 

Assurance loyers impayés : la définition

L’assurance loyers impayés (aussi connue sous le nom de garantie loyers impayés (GLI)) est une couverture optionnelle assurant la protection des propriétaires contre les loyers impayés et les éventuelles dégradations. Cette assurance n’est pas obligatoire, mais optionnelle. En outre, cette assurance prend également en charge les loyers en cas de décès du locataire ou de départ prématuré de ce dernier. Elle couvre aussi si un recours devant la justice est engagé contre un mauvais payeur. Avec l’assurance loyers impayés, le propriétaire est en général bien couvert. Mais attention ! Il est important de ne pas la confondre avec la GRL et GUL. La GUL (Garantie Universelle des Loyers) est un projet entrant dans le cadre de la loi Duflot-Alur, mais laissé de côté au profit du dispositif Visale. La GRL (Garantie Risques Locatifs) n’est quant à elle  plus en vigueur depuis 2016 .

 

Que couvre la garantie loyers impayés ?

Comme indiqué, l’assurance loyers impayés couvre en cas de loyers impayés et de dégradations dans le logement. Mais certains contrats couvrent aussi :

  • La remise en état du logement si les détériorations commises par le locataire sont inférieures au dépôt de garantie versé lors de la signature du bail ;
  • Les frais d’avocat ou d’huissier si une procédure est engagée pour le recouvrement des loyers ou le remboursement des dommages causés dans le logement (détériorations et dégradations) ;
  • L’étude et la vérification des pièces justificatives remises par le locataire.

Comment fonctionne l’assurance loyers impayés ?

Cette assurance est un contrat établi entre deux parties : le propriétaire et un assureur privé. Voici comment elle fonctionne. Elle peut être souscrite pour une maison, un appartement, un garage et même un parking. Concernant le coût de ses cotisations, celui-ci dépend du montant du loyer du bien mis en location.

Pour souscrire une assurance loyers impayés, les propriétaires doivent respecter ces conditions :

  • Le logement loué devra être la résidence principale du locataire ;
  • Le propriétaire doit être solvable pour l’assureur.

Quels sont les dispositifs ?

  • La Garantie contre les Loyers Impayés (GLI)
  • Le système Visale qui remplace depuis février 2016 la Garantie des Risques Locatifs (GRL)
  • La RLI Recouvrement Loyers Impayés (Frais de recouvrement, procédure et détérioration immobilière)

Quels biens sont concernés ?

Tous les biens à usage d’habitation, ainsi que les garages. Qu’il s’agisse d’un studio ou d’une grande maison, c’est un véritable filet de sécurité pour toute location.

Quel est le coût de ce type de procédure ?

Tout dépend du type de contrat. Dans le cadre d’un contrat individuel GLI, la garantie coûte environ 4,5 % du loyer, charges comprises. Le contrat individuel est un contrat souscrit directement par le propriétaire auprès d’une compagnie d’assurance.
Pour un contrat signé auprès d’un professionnel de l’immobilier, le coût de cette garantie avoisine les 2,6 % du montant du loyer, charges comprises. Néanmoins, il vous faudra confier le bien en gestion locative au professionnel. Ce service vous en coûtera 6 à 10 % du montant du loyer.

Quels sont les risques couverts par cette garantie ?

Les impayés de loyers et de charges sont indemnisés sans limitation de durée jusqu’à concurrence du plafond global de garantie de 80.000 € sans franchise. Quelle que soit la raison de l’impayé.
La GLI couvre également les détériorations immobilières constatées en sortie de locataire à hauteur de 9500€.

Tous les frais de contentieux liés à l’impayé de loyer ou à la détérioration de vos biens sont couverts dans leur totalité. Et afin de protéger au mieux vos intérêts, elle comprend une protection juridique bailleur qui prend en charge jusqu’à 16000€ de frais de procédure.

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour en bénéficier ?

Les organismes délivrant ce type de garantie sont cependant très soucieux de la qualité du locataire, même si les conditions d'une assurance loyers impayés varient selon les compagnies. Chez Patrim & Co, le locataire peut être étudiant avec garant, en CDI, en période d’essai, CDD longue durée, retraité, TNS ou dirigeant de société… Au niveau des revenus, celui-ci doit gagner au moins 2,6 fois le montant du loyer (pour l’étudiant, c’est la situation du garant qui est appréciée).
Le montant du loyer à garantir ne doit pas dépasser un plafond, chez Patrim and Co le plafond de loyer garantie est de 3100 Euros / Mois charges comprises.
Le bien immobilier doit être loué à titre de résidence principale par le locataire.
Le loyer charges comprises ne doit pas représenter plus de 33% du revenu du locataire.
Les compagnies sont en générales regardantes, et ce afin de protéger le propriétaire du risque d’impayé. 

 

Les conditions d’éligibilité du locataire

Le dossier de votre locataire sera également étudié par l’assureur. En effet, le but de ce dernier est de limiter les risques. Il y a donc peu de chances pour que votre assureur accepte la souscription d’une assurance loyers impayés si votre locataire est au chômage et en fin de droit.

Pour vérifier le dossier de votre locataire, vous devez, en tant que propriétaire, transmettre à votre assureur les pièces justificatives suivantes après les avoir demandé à votre locataire :

  • Une pièce d’identité
  • Un RIB
  • Un contrat de travail pour démontrer le type d’embauche (CDD, CDI…). Le locataire doit présenter des revenus 2.7 fois supérieurs au montant des charges et du loyer.
  • Ses deux derniers avis d’imposition
  • Son attestation APL ou de la CAF s’il perçoit ces prestations.

Si le locataire est étudiant ou en contrat d’apprentissage, il devra fournir à la place des attestations de salaire, la photocopie de sa carte étudiant et un engagement de caution d’une personne solvable.

A partir de quel moment peut-on demander l’indemnisation ?

Les conditions varient selon les compagnies. Chez Patrim & Co par exemple, nous relançons par mail et par recommandé dès la première semaine d’impayé. Dès le deuxième mois, nous envoyons un commandement de payer par huissier et déclarons le sinistre à la compagnie. Celle-ci indemnisera les loyers impayés, sans carence et sans franchise à l’expiration du délai de deux mois suivant le commandement de payé et vous versera ensuite les loyers mensuellement, jusqu’à l’expulsion du locataire.
Votre gestionnaire locatif Patrim & Co suit pour vous toutes les démarches liées à votre garantie de loyer impayé.

Ne pas souscrire une assurance loyers impayés : est-ce vraiment risqué ?

Le premier risque de la non-souscription d’une assurance loyers impayés est les loyers non réglés par le locataire, mais également le non-remboursement des frais de réparation en cas de détériorations. Ceci inclut :

  • Les frais d’entretien et de nettoyage
  • Les frais liés à l’état des lieux de sortie établi par un huissier
  • Les dégradations

Si le propriétaire décide de ne pas souscrire une assurance loyers impayés comprenant la protection juridique, des frais seront aussi à sa charge :

  • Ceux de procédure d’assistance d’un avocat si une procédure juridique ou contentieuse a lieu.
  • Ceux de conseils juridiques pour une procédure à l’amiable

Enfin, l’assurance loyers impayés peut aussi prendre en charge la perte financière liée à la non-occupation du logement.

L’assurance loyers impayés est optionnelle, mais elle assure une mise en location l’esprit serein.

 

Les avantages de la GLI Patrim and Co

La compagnie d’assurance prend en charge la procédure de recouvrement et d’expulsion dès le départ. Les locataires au fait de cette information savent que les compagnies d’assurance procèdent au plus vite à l’expulsion. Elle couvre également tous les frais qui sont liés à cette procédure qui s’élèvent en moyenne à 3000€. L’impayé de loyer moyen se situe autour de 8 mois pour un loyer moyen à 600€. Soit une perte financière de 4800€, assortie des frais de procédure soit 3000€. La GLI, coute en moyenne 2.6% du loyer charges comprises pour le même loyer moyen soit 15.6€ par mois. Donc pour un sinistre moyen de 8 mois, cela coute 124,8€ de GLI, ainsi qu’une économie de 3000€ de frais de procédure et des loyers perçus en totalité. L’indemnisation des loyers est mensuelle, permettant une gestion plus adéquate. Le contrat ne comprends pas de franchise ni en loyers impayés ni en détérioration immobilière.

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